Обзор результатов

За 2019—2020 гг. Компания нарастила объем девелоперского портфеля, что позволило кратно увеличить стоимость Компании и улучшить финансовые и операционные показатели ее деятельности.


Финансовые результатыВсе финансовые результаты приведены по данным аудированной консолидированной финансовой отчетности АО «ИНТЕКО» и его дочерних организаций за год, закончившийся 31 декабря 2020 г.

Несмотря на пандемию и временную приостановку строительных работ в 2020 г., по результатам г. Компания смогла улучшить ключевые показатели деятельности, нарастить объем предложения более чем на 40% и увеличить объем контрактации в денежном выражении на 59%.

Это позволило достичь выручки в размере более 26 млрд руб. Показатель EBITDA превысил 9 млрд руб. Рентабельность по EBITDA составила 34%. Коэффициент долговой нагрузки («Чистый долг / EBITDA») по результатам 2020 г. снизился до 0,46.

«ИНТЕКО» одной из первых в отрасли перешла на проектное финансированиеВ рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».. В 2020 г. портфель Компании более чем на 90% состоял из проектов, реализуемых с применением эскроу-счетов.

Ключевые финансовые показатели АО «ИНТЕКО», (млн руб.)
Показатель 2019С учетом корректировок в связи с выделением прекращенной деятельности. 2020 Изменение 2020/2019, %
Выручка, в том числе: 30 685 26 882 −12,4
от реализации недвижимости 30 083 26 400 −12,2
от реализации прочей продукции и услуг 602 482 −19,9
Себестоимость (21 232) (15 074) −29,0
Валовая прибыль 9 453 11 808 24,9
Прибыль/(убыток) от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости (44) 22 В 1,5 раза
Коммерческие расходы (528) (789) 49,4
Общехозяйственные и административные расходы (1 967) (2 131) 8,3
Восстановление обесценения / (убыток от обесценения) дебиторской задолженности (113) 35 В 1,3 раза
Прочие доходы 4 240 487 −88,5
Прочие расходы (158) (281) 77,8
Прибыль от операционной деятельности за год 10 883 9 151 −15,9
Чистые финансовые расходы (4 660) (3 308) −29,0
Финансовые доходы 124 522 В 4,2 раза
Финансовые расходы (4 784) (3 830) −19,9
Прибыль до налогообложения 6 223 5 843 −6,1
Налог на прибыль (58) (1 264) В 21,8 раза
Итого чистая прибыль за год по продолжающейся деятельности 6 165 4 579 −25,7
Прибыль после налогообложения по прекращенной деятельности 3 699 57 −98,5
Итого чистая прибыль за год 9 864 4 636 −53,0

Выручка Компании в 2020 г. снизилась на 12,4% по сравнению с 2019 г. до 26,9 млрд руб. Это обусловлено в первую очередь, особенностями методологии в части признания выручки по IFRS 15, а именно:

  • выручка по объектам, по которым государственная регистрации договоров участия в долевом строительстве произошла до 1 января 2017 г., признается после ввода объекта в эксплуатацию и подписания с покупателем акта сдачи-приемки недвижимости;
  • выручка по объектам, по которым государственная регистрации договоров участия в долевом строительстве, произошла после 1 января 2017 г., признается пропорционально строительной готовности объекта.

В 2019 г. значительный объем выручки (66%) пришелся на жилой комплекс «Садовые кварталы» (корпуса 3.1—3.9), продажи по которому осуществлялись до 1 января 2017 г. В соответствии с принятой методологией весь объем выручки был признан в 2019 г.

В 2020 г. Компания не вводила в эксплуатацию проекты, по которым есть договоры участия в долевом строительстве, заключенные до 1 января 2017 г. Соответственно, вся выручка по договорам долевого участия в строительстве в 2020 г. была признана в течение определенного периода времени по мере роста степени строительной готовности. На такие проекты пришелся основной объем выручки 2020 г. (93%).

Валовая прибыль Компании значительно выросла в 2020 г. Это связано с ростом цен на недвижимость в строящихся жилых комплексах и выводом в продажу новых проектов в Москве. Соответственно, выросла и валовая рентабельность.

Динамика валовой рентабельности (%)
Показатель 2019С учетом корректировок в связи с выделением прекращенной деятельности. 2020 Изменение 2020/2019, п.п.
Валовая рентабельность от реализации недвижимости 30 44 14
Валовая рентабельность от реализации прочей продукции и услуг 46 60 14
Итого валовая рентабельность 31 44 13

В 2020 г. у Компании существенно снизились прочие доходы по сравнению с 2019 г. в связи с выбытием дочерней компании ООО «СК Стратегия».

В 2020 г. налог на прибыль вырос до 1,3 млрд руб. за счет расходов по отложенным налогам. Одновременно из доходной базы была исключена прибыль до налогообложения по прекращенной деятельности, что связано с реорганизацией группы «ИНТЕКО» в 2020 г. и выбытием дочерних компаний (читайте подробнее ниже).

Чистая прибыль АО «ИНТЕКО» за год снизилась до 4,6 млрд руб. Главными факторами снижения стали выбытие СК «Стратегия» в 2019 г. и прекращение деятельности АО «Патриот» (см. ниже) в 2020 г.

В то же время показатель прибыли до амортизации, вычета уплаченных процентов и налогов (EBITDA) по итогам 2020 г. вырос на 4,6% к 2019 г. за счет увеличения валовой прибыли. Рентабельность по EBITDA увеличилась до 34%, с 28,5% в 2019 г.

Расчет показателя EBITDA на основе данных МСФО (млн руб.)
Показатель 2019 2020 Изменение 2020/2019, %
EBITDA 8 736 9 138 4,6
Прибыль до налогообложения 6 223 5 843 −6,1
Амортизация основных средств в себестоимости 381
Амортизация основных средств и нематериальных активов в составе АХР и коммерческих расходов 63 68 7,9
Финансовые расходы 4 784 3 830 −19,9
Финансовые доходы (124) (522) В 4,2 раза
Прибыль/(убыток) от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости 44 (22) В 1,5 раза
Восстановление обесценения / (убыток от обесценения) дебиторской задолженности 113 (35) В 1,3 раза
Доходы от выбытия дочерней компании (2 758)
(Прибыль)/убыток от переоценки основных средств 10 (24) В 3,4 раза
Консолидированный отчет о движении денежных средств (млн руб.)
Показатель 2019 2020 Изменение 2020/2019, %
Движение денежных средств от операционной деятельности (1 962) (12 244) В 5,2 раза
Поступления по операционной деятельности 17 414 15 044 −14
Поступления от продажи недвижимости 15 305 13 825 −10
Прочие поступления 2 109 1 219 −42
Платежи по операционной деятельности (19 376) (27 288) 41
Платежи поставщикам (подрядчикам) за сырье, материалы, работы и услуги (12 490) (22 302) 79
Платежи в связи с оплатой труда сотрудников (2 879) (2 594) −10
Платежи по коммерческим расходам (773) (853) 10
Платежи по общехозяйственным и административным расходам (1 663) (711) −57
НДС, уплаченный в бюджет (949) (597) −37
Прочие платежи (622) (231) −65
Проценты уплаченные (2 106) (990) −53
Платежи по налогу на прибыль (671) (96) −86
Чистое движение денежных средств,
использованных в операционной деятельности
(4 739) (13 330) В 1,8 раза
Чистое движение денежных средств, полученных от инвестиционной деятельности 2 168 358 −83
Выбытия по инвестиционной деятельности (2 189) (2 145) −2
Займы выданные (2 140) (2) В 100 раз
Вложения в основные средства (48) (155) В 2,2 раза
Чистый отток денежных средств от выбытия дочерних организаций (1) (1 985)
Платежи по прочей инвестиционной деятельности (3)
Поступления по инвестиционной деятельности 4 357 2 503 −43
Погашение займов выданных 2 500 2 135 −15
Проценты полученные 1 388 91 −93
Поступления от прочей инвестиционной деятельности 469 277 −41
Чистое движение денежных средств, полученных от финансовой деятельности 3 315 13 897 В 3,2 раз
Выбытия по финансовой деятельности (10 601) (10 273) −3
Погашение кредитов и займов (10 601) (10 273) −3
Поступления по финансовой деятельности 13 916 24 170 74
Получение кредитов и займов 13 916 24 170 74
Денежные средства и их эквиваленты на начало года 2 196 2 940 34
Денежные средства и их эквиваленты на конец года 2 940 3 865 31
Чистое увеличение денежных средств и их эквивалентов 744 925 24

В составе потоков от операционной деятельности не учтено поступление денежных средств, полученных уполномоченным банком от владельцев эскроу-счетов — участников долевого строительства (покупателей объектов недвижимости).

Остаток денежных средств, привлеченных на эскроу-счета, по состоянию на 31 декабря 2020 г. составлял 22 541 млн руб., по состоянию на 31 декабря 2019 г. — 6 634 млн руб.

Долговая нагрузка

Суммарный размер кредитов и займов Компании в 2020 г. увеличился до 30,6 млрд руб., причем структура долга существенно изменилась. Увеличилась доля долгосрочных средств и проектного финансирования, тогда как удельный вес краткосрочных кредитов значительно сократился. Изменение данных показателей произошло за счет реклассификации. За 2020 г. Компания погасила банковские кредиты на сумму 7,9 млрд руб. (за 2019 г. — 10,3 млрд руб.).

На конец 2020 г. средневзвешенная ставка привлеченных средств составила 5,7%.

Структура кредитов и займов АО «ИНТЕКО» (млн руб.)
Категории 2019 2020 Изменение 2020/2019, %
Долгосрочные
Итого 5 571 28 556 В 5,1 раза
Векселя 400 35 −91,2
Необеспеченные банковские кредиты и займы 1 986 1 235 −37,8
Проектное финансирование 3 185 13 481 В 4,2 раза
Обеспеченные банковские кредиты 13 805
Краткосрочные
Итого 22 030 2 023 −90,8
Векселя 634
Необеспеченные банковские кредиты и займы 2 690 1 756 −34,7
Проектное финансирование 2 839 56 −98
Обеспеченные банковские кредиты 15 867 211 −98,6
Всего кредитов и займов 27 601 30 579 10,8

После отчетной даты в рамках приобретения проекта ЖК «Сергея Макеева» в январе—феврале 2021 г. «ИНТЕКО» были открыты кредитные линии с лимитом 3,6 млрд руб. в ПАО Национальный банк «ТРАСТ» и 4,6 млрд руб. в ПАО Банк «ФК Открытие».

Чистый долг «ИНТЕКО» (скорректированный с учетом средств, накопленных на эскроу-счетах) в 2020 г. уменьшился до 4,2 млрд руб. Сокращение связано с увеличением поступлений по проектам Группы, что, в свою очередь, обусловлено повышенным спросом со стороны покупателей и ростом цен реализации. По результатам 2020 г. соотношение «Чистый долг / EBITDA» снизилось до 0,46.

Структура чистого долга АО «ИНТЕКО» (млн руб.)
Категория 2019 2020 Изменение 2020/2019, %
Чистый долг
(скорректированный с учетом эскроу)
(18 027) (4 173) −76,9
Денежные средства и их эквиваленты 2 940 3 865 31,5
Депозитные счета эскроу участников долевого строительства 6 634 22 541 В 3,4 раза
Кредиты и займы долгосрочные (5 571) (28 556) В 5 раз
Кредиты и займы краткосрочные (22 030) (2 023) −90,8
Показатели чистого долга

Выбытие дочерних организаций

Следуя стратегическому решению сосредоточиться на развитии ключевых компетенций в сфере девелопмента в географическом сегменте Москва, в сентябре 2020 г. «ИНТЕКО» продала связанным сторонам контрольные доли в АО «Патриот» и его дочерних организациях, которым принадлежат проекты ЖК «КудроВО!», ЖК «ЗемлЯнино», ЖК «Пятый элемент», ЖК «Английский квартал», ЖК «Левенцовка Парк». Такой шаг был связан с низкой рентабельностью бизнеса в регионах, высокими рисками реализации, малой емкостью рынка и ограниченным платежеспособным спросом.

Стоимость сделки составляет 626 млн руб., которые будут выплачены денежными средствами в 2021 г. Проданные компании в 2019 г. принесли 6,7 млрд руб. выручки, в 2020 г. — 5,5 млрд руб. Общая сумма задолженности по кредитам выбывших компаний на конец 2020 г. составляла 11,3 млрд руб., стоимость чистых активов — 2,5 млрд руб. За счет признания задолженности по займам и дебиторской задолженности выбывших дочерних компаний перед АО «ИНТЕКО» чистый доход от их выбытия составил 3,4 млрд руб.

Сведения о выбывших проектах
Проект Площадь участка, га Общая площадь, тыс. кв. м Площадь квартир, тыс. кв. м Ввод в эксплуатацию последнего корпуса
ЖК «Пятый элемент» (Ростов-на-Дону) 34,0 504,8 340,8 II квартал 2023 г.
ЖК «Левенцовка Парк» (Ростов-на-Дону) 23,7 326,9 210,0 II квартал 2024 г.
ЖК «КудроВО!» (Ленинградская область) 2,5 82,2 51,7 2021 г.
ЖК «ЗемлЯнино» (Ленинградская область) 2,5 29,5 18,3 2020 г.