Рынок жилой недвижимости бизнес-класса

В данный момент предложение в сегменте бизнес-класса снижается. Объем нового предложения достиг своего пика в 2016 г., после чего последовал спад. На протяжении нескольких лет объемы нового предложения восстанавливались, однако так и не вернулись на единожды достигнутый уровень.

Спрос и предложение на рынке новостроек бизнес-класса Москвы (тыс. кв. м)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Во II полугодии 2020 г. по сравнению с I полугодием объем нового предложения увеличился вдвое. В этот период наблюдался и самый высокий спрос начиная с 2016 г. Рост объема поглощения связан со снижением процентных ставок по ипотеке и введением льготной ипотеки, что привело к переходу клиентов из комфорта в бизнес-класс. Кроме того, нестабильная экономическая ситуация и колебания курса рубля способствуют вложениям в консервативные активы, в том числе в недвижимость. Определенное влияние оказал и эффект первого года полноценного перехода на эскроу-счета, благодаря чему рынок недвижимости стал более прозрачным и надежным.

Доля ипотеки в структуре продаж в бизнес-классе с 2018 по 2020 г. выросла на 10 п.п. В I полугодии 2021 г. стоит ожидать роста доли ипотечных сделок в связи с отменой льготной ипотеки с июля 2021 г. и повышением ключевой ставки.

Доля сделок с ипотекой в продажах новой жилой недвижимости бизнес-класса (%)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Скачок спроса в 2020 г. стимулировал быстрый рост цены квадратного метра. Свою роль сыграло и улучшение качества продукта, которое приближает бизнес-класс к премиуму (происходит так называемое «размывание класса»).

С начала 2018 г. цена стабильно растет, что также говорит о наличии постоянного спроса на качественные проекты бизнес-класса. В 2020 г. рост цены в сегменте составил 18%. По прогнозам Компании, в 2021 г. рост цен сохранится по крайней мере на период действия льготной ипотеки. Ожидаемый рост цен за 2021 г. составит 16%, из них 10—12% прогнозируются на I полугодие 2021 г, остальной рост придется на III-IV кварталы 2021 г.

Средняя цена реализации квадратного метра новой жилой недвижимости бизнес-класса в Москве, (тыс. руб.)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Что касается структуры спроса, то более половины его составляют лоты площадью до 60 кв. м. Средняя площадь реализованных лотов в 2019—2020 гг. была довольно стабильна — 61—62 кв. м с трендом на медленное снижение.

Рынок новостроек бизнес-класса Москвы достаточно сильно консолидирован. На топ-10 компаний в начале 2021 г. приходилось более 70% продаж, тогда как за тот же период 2016 г. эта доля составляла 60%. Консолидацию стимулирует и переход на новую схему расчетов с использованием эскроу-счетов, в результате чего спросом пользуются проекты крупных девелоперов. В среднесрочной перспективе консолидация рынка может усилиться, поскольку выход на него мелких застройщиков затруднен, а крупные застройщики могут предлагать собственникам земельных участков совместную реализацию проектов в партнерстве.