Рынок жилой недвижимости комфорт-класса

Жилье комфорт-класса — самый массовый сегмент недвижимости в старых границах Москвы. Тем не менее, в данный момент новое предложение в этом сегменте снижается, поскольку с рынка активно уходит объем. Новый объем только покрывает спрос и недостаточен для увеличения предложения. Снижение ипотечных ставок и программы льготной ипотеки в 2020 г. привели к взрывному росту спроса на квартиры в данном сегменте. Пик спроса пришелся на II полугодие 2020 г. Также во II полугодии на рынок вышел новый объем квартир, на 87% превышающий показатели аналогичного периода 2019 г.

Спрос и предложение на рынке новостроек комфорт-класса Москвы (тыс. кв. м)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Доля ипотеки в структуре продаж новой недвижимости комфорт-класса с 2018 г. выросла на 20 п.п., с 49% в 2018 г. до 69% в I квартале 2021 г. Основное влияние на это оказали снижение ипотечных процентных ставок и программа льготной ипотеки с господдержкой, запущенная в 2020 г. По оценке «ИНТЕКО», около 94% от всех ипотечных сделок в этом сегменте прошли с использованием государственной программы. За один только 2020 г. их доля в продажах жилой недвижимости комфорт-класса увеличилась на 10 п.п.

Доля сделок с ипотекой в продажах новой жилой недвижимости комфорт-класса (%)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Скачок спроса в 2020 г. стимулировал быстрый рост цены квадратного метра. Если в 2016—2019 гг. цены в сегменте росли незначительно от 150 до 170 тыс. руб. за 1 кв. м, — то в 2020 г. и начале 2021 г. начался резкий подъем. За 2020 г. цена реализации выросла на 22%.

По прогнозам Компании, во II квартале 2021 г. рост цен сохранится в связи с отменой льготной ипотеки и ажиотажным спросом со стороны покупателей, спешащих завершить сделки. До конца 2021 г. рост цен будет замедляться. Ожидаемый рост за III и IV кварталы 2021 г. составит около 5—7%. При этом темпы реализации снизятся, но будут поддерживаться субсидиями со стороны девелоперов.

Средняя цена реализации квадратного метра новой жилой недвижимости комфорт-класса в Москве (тыс. руб.)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Что касается структуры спроса, то 50% приходится на лоты площадью до 50 кв. м. Еще треть занимают лоты в диапазоне 50—70 кв. м. Этим значениям примерно соответствует и структура предложения. Средняя площадь реализованных лотов имеет тенденцию к уменьшению без потери функциональности за счет более эргономичных планировок.

В период действия льготной ипотеки на рынке были наиболее востребованы были квартиры малой площади (менее 30 кв. м и 30—40 кв. м). Они же были самыми ликвидными и привлекательными как инвестиционные вложения. При этом более половины спроса в этих категориях приходится на апартаменты.

Следует отметить востребованность жилья комфорт-класса с готовой отделкой. Спрос на такие квартиры вырос с 48% реализованных площадей в I квартале 2018 г. до 56% в I квартале 2021 г.

Рынок новостроек комфорт-класса Москвы находится в процессе консолидации. На топ-10 компаний в начале 2021 г. приходилось более 65% продаж, тогда как за аналогичный период 2018 г. эта доля составляла около 60%. В среднесрочной перспективе консолидация рынка может усилиться, поскольку выход на него мелких застройщиков затруднен, а крупные застройщики могут предлагать партнерские проекты собственникам земельных участков.