Рынок жилой недвижимости элиткласса

В классе элит до конца 2017 г. наблюдался рост выхода новых объемов, затем показатель пошел на снижение, но с конца 2018 г. опять стал повышаться. В 2020 г. объем нового предложения снизился на 89% по сравнению с 2019. Общий объем предложения по итогу 2020 и I квартала 2021 г. уменьшился на 28%. За 2020 г. общий объем поглощения в 2020 г. вырос по сравнению с 2019 г. на 11%. Стоит отметить, что здесь не учтены сделки по договорам купли-продажи, которые невозможно учесть по базам Росреестра. Доля данных сделок на рынке элиткласса составляет около 40%.

Спрос и предложение на рынке новостроек элиткласса Москвы (тыс. кв. м)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

В 2020 и начале 2021 г. спрос на рынке новостроек элиткласса превышал предложение, что стимулировало ценовой рост. Рост цены предложения за 2020 г. составил 22%. Такой скачок связан с ажиотажным спросом на рынке недвижимости, а также с повышением себестоимости строительства.

По оценке «ИНТЕКО», в краткосрочной перспективе стоит ожидать сохранения роста цен. В то же время в 2021 г. ожидается выход новых проектов в этом сегменте, что увеличит общий объем предложения и отчасти нивелирует ценовой рост.

Доля сделок с ипотекой в продажах новой жилой недвижимости элиткласса, (%)

Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Доля сделок с ипотекой в данном сегменте невелика и почти не меняется с течением времени. Рынок элиткласса мало чувствителен к ипотечной ставке, поэтому ее понижение не оказывает влияния на спрос.

Средняя цена реализации квадратного метра новой жилой недвижимости элиткласса в Москве (тыс. руб.)

Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Что касается структуры спроса по размеру площадей, в элитклассе пользуются спросом большие квартиры от 120 кв. м. На них в 2020 г. суммарно пришлось около 59% спроса, что примерно соответствует структуре предложения. Средняя площадь купленного жилья в 2016—2020 гг. колебалась в диапазоне 120—150 кв. м. Основной спрос приходится на квартиры. Апартаменты занимают ниши менее 70 кв. м и 100—120 кв. м, такое жилье покупается прежде всего как временное. По оценкам Компании, эти тренды сохранятся и в 2021 г.

Рынок новостроек элиткласса Москвы очень сильно консолидирован. На топ-7 компаний в 2020 и начале 2021 г. приходилось 83% продаж (по площади). При этом состав лидеров периодически меняется, поскольку проекты не массовые и с ними на рынок имеют шанс выйти новые игроки.