Рынок жилой недвижимости премиум-класса

В сегменте «премиум» пиковый объем нового предложения был выведен на рынок в 2016 г., после чего на протяжении нескольких лет показатели оставались сравнительно низкими и только с 2018 г. начали расти. Предложение по итогу 2020 г. снизилось по отношению к 2019 г. В I полугодии 2021 г. стоит ожидать сохранения высокого спроса, а во II полугодии — замедления темпов реализации.

Спрос и предложение на рынке новостроек премиум-класса Москвы (тыс. кв. м)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

За 2020 г. рост цены предложения составил 12%. В I квартале 2021 г. цена выросла на 14%, что было обусловлено высоким спросом, а также выходом на рынок новых проектов с более высокими ценами.

Доля сделок с ипотекой в продажах новой жилой недвижимости премиум-класса (%)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

По прогнозам «ИНТЕКО», в 2021 г. прогнозируется рост цен реализации на 7—10%.

Доля ипотеки в структуре продаж в премиум-классе за 2018—2020 гг. выросла на 10 п.п. Это связано со снижением ключевой ставки и переходом клиентов из более низкого класса в более высокий (из бизнеса в премиум), а также с выходом нового проекта с низкой ценой.

Средняя цена реализации квадратного метра новой жилой недвижимости премиум-класса в Москве (тыс. руб.)
Источники: база новостроек, Росреестр, собственные базы данных Компании

Доля объемов предложения с отделкой в премиум-классе намного выше, чем в бизнес-классе. Если в бизнес-классе в 2020 г. доля проектов с отделкой достигала лишь 16%, то в премиум-классе она составляла 70%. По оценкам Компании, в перспективе доля проектов с отделкой не будет снижаться, так как они более ликвидны на данном рынке. При этом в новых проектах девелоперы будут уделять особое внимание качеству отделки и следовать текущим трендам в дизайне интерьеров.

Что касается структуры спроса, в премиум-классе пользуются спросом большие квартиры. В 2020 г. более трети спроса приходилось на квартиры площадью от 100 кв. м, что в целом соответствует структуре предложения в этом сегменте. Средние площади (50—70 кв. м) реализуются преимущественно в формате апартаментов, которые приобретаются как второе или временное жилье. В то же время в диапазоне 40—50 кв. м преобладают квартиры — это формат для покупателей, меняющих жилье на более дорогое и переходящих из бизнес-класса в премиум.

Рынок новостроек премиум-класса Москвы сильно консолидирован. На топ-10 компаний в начале 2021 г. приходилось более 90% продаж, тогда как в начале 2016 г. — 63%. В этом сегменте преобладают застройщики с большим опытом, выход новых игроков затруднен.